【質問#36】登記の流れ

質問・悩み相談の回答です。

質問

初めまして!
登記のことを調べていたらたどり着きました。
私も登記費用を節約したい!と思って調べているのですが、住宅ローン実行や引き渡しのタイミングは、いつになりましたか?

表題登記後に住宅ローン実行アンド抵当権アンド保存登記なのですか?

抵当権の記事は見当たらないので銀行さんの司法書士さんがされたのでしょうか?

検索していると抵当権は銀行が難色を示す
とよく見かけるので私も表題と保存登記を自分でしようかなと思っています。
(正確には土地の所有権移転と地目変更もしないといけないのですが、、、)

参考にしたいので登記と住宅ローン、引き渡し、住民票を移す、、、という流れを具体的に教えていただけると助かります!
※私は一条ではなく地元工務店なので全く同じ流れではないかもしれませんが、大体の流れをつかんでおきたいです。

回答

登記やローン実行の流れですね。

私も記憶がだいぶ曖昧になってしまったのでもしかしたら誤りもあるかもしれませんが、覚えていることを書きます。

全体の流れ

  1. 住宅ローン審査通過
  2. 土地分融資実行(&支払)
  3. 工事着手承諾
  4. 着工(ここで1/3融資実行、支払)
  5. 上棟(ここで1/3融資実行、支払)
  6. 引き渡し(ここで1/3融資実行、支払。実際に住みはじめる)
  7. 住民票転出届&転入届提出
  8. 表題登記申請
  9. 保存登記申請(1か月以内くらいまでに自分はやった)
  10. 抵当権設定

ローン融資について

建物分のローンは3回に分けて融資&支払します。大体どこの住宅メーカーでも注文住宅の場合はこんな感じだと思います。しかしながら銀行にしてみたら抵当権を設定する建物自体が無い状態で融資するわけですからこういうやり方は嫌がるみたいです。そのために、メガバンクあたりが「つなぎ融資」という、着工~引き渡しまでの期間で融資&返済を行うようなローンを提供しています。ローンの実行のためにさらにローンを組むとか馬鹿馬鹿しいことこの上ないのですが、利害関係者を納得させるにはそういう方法になってしまいます。

ちなみに、住宅メーカーが提携している銀行のローンなどを利用すると、ちゃんと3回に分けて融資してくれやすくなります。私はこのパターンでつなぎ融資は利用しませんでした。

住民票を移すのが先か、保存登記申請が先か

ここは皆さん悩むところだと思います。

正攻法で行くならば、表題登記→保存登記→住民票の移転→保存登記の所有者住所変更手続きだと思います。まだ登記されていない住所に人が住んでいる人が登記を申請するというのは普通に考えたらおかしいからです。

しかしながら引っ越しの手続きに伴う諸手続きには大体証明として新しい住所が書かれた住民票もしくは免許証が必要になります。免許証の住所変更は公共料金の請求書などでもできますが、そんなもんが届くまで待ってられないので新しい住所が書かれた住民票を一刻も早く入手したいところです。また、保存登記の所有者の住所変更という手続きという手順が増えるのでこれもまた面倒ではあります。

ですから私は、住民票を即、移しました。ただ、これが法的にアウトなのかどうなのかという判断が私には付きません。もしアウトだったら見て見ぬふりをしつつこっそり教えてください。間違ってもこのブログに書いてたからやったとかどこかで書かないでください。

表題登記と保存登記を自分でできるか

本来、自分が所有する不動産の登録を行うのですから、自分がやらなければなりません。ですから自分で出来るかどうかという話ではなくて、法務局に行って登記するのは「やらなければならない」ことです。司法書士はその手続きを代行していいですよ、と認められた人であって司法書士でないと出来ないという話ではないです。

このあたり、銀行の営業でも良くわかってない人がいて、たまに「司法書士や土地家屋調査士の資格が無いと登記は出来ませんよ」などと言ってくる人がいますが完全に誤りです。

なので粛々と登記を進めてよい…はずなんですが、そうもいかないのが銀行はローンの出資者であるという事です。この話は質問者の方は当然知っている事と思いますが、その他の読者に向けて一般的な説明をしますと、銀行はローンの出資者なのでローンを利用する人は銀行のご機嫌をそれなりにとってあげる必要があります(でないと貸さねーぞ!となる)。ですから銀行に「やっても良いですか?」とお伺いを立てるわけですね。

保存登記が完了して間もない、抵当権が設定されていない状態で関係ない第三者が自らの抵当権を設定してしまうというのも手続き的には可能であるため、銀行の事情を考えると、表題登記、保存登記、抵当権設定は速やかにプロが進めてほしいというわけです。

また、表題登記をするうえでも住宅メーカーから色々と書類を貰わないと申請ができないので、住宅メーカーの担当者にも実際は了承を取っておいた方がよいでしょう。面倒ですね。

以上、おそらくすでにご存知の事が大半だったのではと思うのですが、参考まで。