20代が首都圏で一条i-smartを建てるまでの経緯

主にお金の点に焦点を当てて書いてみます。

私が家を建てるに当たり、一番謎だったがのが総コストです。家を建てる費用について言及しているサイトは多々ありますが、読んでもイマイチ理解できませんでした。それもそのはず、日本全国それぞれの地域で土地の値段は天と地ほどの開きがありますし、土地の値段に応じて家のサイズも異なります。家だって何処に頼むのかによってもこれも全然違ってきます。

なので、結論としては「ケースバイケース」としか言えません。なので、結局「調べてもよくわからない」ということになります。ただ、特定のあるケース(つまり私)については当ブログでも言及ができますので、同じような方が家を建てるときの参考にして頂ければと思います。

ただ具体的な金額についてはさすがに書くのは気が引けますので、金額は±10%程度変化させています。

私の事

28歳 会社員。家族構成は妻、1歳の娘。当時の年収600万くらい。プリウスのローンが月5000円、ボーナス時5万円。その他借入無し。職場は多摩エリア。家を探し始めたときに住んでいたのは府中市。京王線&南武線沿線。嫁さんは専業主婦。頭金は300万程度。

計画

当初は中古一軒家の購入を検討。これが一番住居費を圧縮できるため。しかし、妻がそれに大きな難色を示したこと、さらに調べていくうちにスペックマニアの心に火がついて良い家が欲しくなってきたこと、家族子供持ちで家を買うとそこで生活が固定されてしまうので手放すのが大変なこと、あたりから注文住宅を買おうという発想に変わりました。

予算

土地建物含め4000万以下、3千万台で計画。安ければ安いほど良し。頭金は総費用の1割にも届いていません。よく、「総費用の3割の頭金」という記述がありますが、これはかなり安全側に傾倒した判断だと思います。私が銀行で相談したところ、「この条件ならばもっと借りれる」と言われた。少なくとも融資を受けるという観点では全く問題無いと思います。

頭金があればあるに越したことは無いのはもちろんその通りですが、人生設計を考えれば安全よりも優先して早く家を建てる理由があったりするでしょう。究極的には銀行が融資してくれてそれを払って行ければ問題ないわけです。私が4000万と計画したのは、この額が35年ローン月間返済額換算でその当時住んでいたアパート家賃+駐車場料金の月額より安くなるからです。

このあたりの考え方は人それぞれリスクをどうとらえるかに依ると思います。私はたとえ今の仕事を失っても、たとえ事故で両足と片手くらい失っても、同程度の年収を稼いでいく自信はあった(プログラマなので)のでこの程度は許容できるリスクでした。ちなみに死ねば強制加入の生命保険が下りてローン分はペイできます。「大地震で新築が潰れるかも」みたいなその他のリスクに対しては対処できませんが、まあそこまでのリスクを完全に回避したいならばそもそもローンを組むべきではないでしょう。

以上、予算に対する私の大ざっぱな考えです。

土地探し

現在の職場は多摩なので、通勤は都心に通うのに比べれば有利です。都心から離れても通勤時間は長くなりませんから、わざわざ通勤を重視して高くて狭い土地を買わなくて済みます。というか、そういうのを狙ってわざわざ都心の企業を避けて就職したというのがあります。

ただまあ、今は都心にある何かのスタートアップ企業に転職したいと思っています。いつかそうするかもしれません(しないかも知れません。分かりません)。また、出張で都心まで行くことは多いです。そういう考えると都心からあまりにも離れるのはちょっと抵抗がありました。ということで、都心からの通勤距離を考慮しつつ、なるべく安いところというあたりを重視して土地を探しました。

しかしながら需要と供給というのは良く出来てるもんで、駅に近いとか急行が止まる駅が最寄駅だとかいうのは土地の値段も高くなります。最初は府中市で探していましたが、この府中市というのが私的に意味不明な街で、大して便利でもないのに土地の値段は高いです。NEC、東芝、サントリー、競馬場などがあり税収はかなり潤っているはずですが市民サービスもそこまで良いとは思えません。細かいところを見ていけば確かに良いような気がするのですが、積極的に住みたいと思うほどではないです。強いて言えば公園がたくさんあるのが利点でしょうか。ただそれも今子育てしてるからフォーカスしているだけで、子供が成長したらどうでもいいポイントかも知れません。

ともかく、府中市で土地を探しましたが、最終的に検討対象に残ったのは100平米2200万円の土地だけでした。値切れば2000万切るかも…との事でしたが、家がたとえば2000万だったとすると4000万の予算は超えてしまいそうです。また立地もそこまで良いわけではなく、目の前の道路はカーブしており、細い割に抜け道になっているので交通量も多く、車の出し入れが面倒なのと子供が遊ぶところが無いというあたりも不満でした。結果、予算オーバーしてまで建てる土地じゃないと判断して断念しました。

結局その土地は売れず、建売住宅が立ちました。大体、新築につかえる都内の土地は①広い敷地に古い家が建っている②住んでいる人が土地を売る③敷地延長&分筆して数個の土地に区切って売る④買い手がつかなかった土地は建売になる というパターンが殆どだと思います。デベロッパーやビルダーとの結びつきがつよい不動産屋が買った場合はすべて建築条件付き土地になります。

もしどうしても府中ということにこだわっていたら建売か一条でないローコスト系のメーカーにすることになっていたでしょう。それが悪いというわけではありませんが、私には家のグレードを下げてまで高い土地を買うメリットが無いと判断しただけです。

次に調べたのは埼京線&京浜東北線&武蔵野線あたりが交わる戸田市。色々な路線が使えるので便利ですし、何よりも私が好きなイオンがあります。しかし便利なだけあって土地は高い。予算に収まりそうなのは建売もしくは建築条件付き土地しかなく、これも早々に諦めました。

次に検討したのは西武新宿&池袋線沿いの、所沢~川越あたりのエリア。このあたりは土地も広く、土地も安いです。200平米弱で1000万台、駅からも徒歩十数分という好条件の土地がいくつかありました。都心へのアクセスも一本なので良好です。出勤は乗り換えが多いので面倒ですが、我慢できないようであれば駐車場を借りて原付で行こうかな?などと思っていました。

しかしながら嫁さんが「埼玉なんかには住みたくない」と埼玉県民激おこの主張をし始めたのと、米軍基地&航空自衛隊入間基地があり、軍オタの私は少しうれしいですが常日頃から騒音が聞こえるのもウザいな、と思い他の場所を探し始めました。

で、巡り巡って府中から西に行ってみることとしました。すると、京王線とJRの2路線に近いエリアに1500万円前後で150平米前後の土地が数カ所ありました。2箇所の造成地で、どちらも土地を13~20くらいに区切って中に道路を通したような土地で、これから子供を育てていくには外で遊ばせるのにとても好都合。さらにこういう分譲地は同じような歳の子育て世代が集まってくるので馴染みやすいという利点もあります。で、この中の一つに決定しました。

駅からはJR/京王どちらからも自転車で十数分、徒歩二十数分という感じです。近くはないですが私は自らの肉体を鍛えることによって、自転車5分、徒歩10~15分(早歩きで10分、ゆっくりで15分)というレベルにまで短縮させました。金で解決できない部分は肉体で解決する。健康的ですし良いと思うのですがどうでしょうか。また、通勤以外の普段の買い物などの移動はすべて車なので全く問題ありません。

あくまでも個人的な意見ですが、駅から近い事を条件にするのはやめるべきだと思います。良く駅から近い事を第一条件に挙げる人がいますが、あまりにも都会人的発想であると思います。もうすこしカッペ的発想、もしくは中高生的発想に転換しましょう。

具体的には駅は通勤のみで使用し、かつ自転車や原付で駅まで行くことを前提とし、普段の買い物はすべて車と考えてしまえば良いと思います。徒歩10分圏内を諦めて自転車10分圏内とすれば土地はぐっと安くなります。自転車通勤と徒歩通勤の違いは駐輪場の利用費と雨の日の移動で困る程度でしょう。

徒歩10分圏内と自転車10分県内では、後者の方が土地の値段はぐっと安くなります。私の近所でも駅徒歩10分圏内だと土地の値段は安くても2000万は切らず、2500万前後が平均のラインですが、徒歩15分~20分程度(つまり自転車で10分圏内)から1000万円台の土地がちらほらと見つかります。

1000万も違うんだったら、通勤を徒歩から自転車に変えることくらい小さなことと思うのですが、いかがでしょうか。逆に言えば、毎日駅まで自転車通勤をすることで生涯年収が1000万違ってくるということです。例えば資産運用で1000万儲けると考えればこれなかなかしんどいですよ。確定拠出年金のシミュレーション結果なんかを見ればよく分かるでしょう。

話を戻し、結局、その見つけた土地は1600万でしたが、さらに値切って1400万円くらいで買えました。都内で京王線/JRの最寄駅からそれぞれ自転車で5分、徒歩10~15分で150平米(45坪)くらい、これで1400万というのは中々無いと思います。これは私の運が良かったのではなくして、ただ単に「通勤時間は肉体を鍛えて短縮させる」という発想の転換です。これが前提ですよ。そしてこれで私は10kg痩せて1000~2000万得しました。

例えばあなたが「徒歩17分バス5分」みたいな土地の広告を見たとするでしょ。すると、「バスかよ…きついなあ…しんどいなあ…」と思うでしょう?思いますよね?そこが都会かぶれの軟弱な発想なんですよ。どうせ東京に住んでいる人のほとんどがカッペでしょ?地方出身でしょ?中学高校には長い距離を自転車で通学したでしょ?それを思い出してください。そして鍛えてください。鍛えれば徒歩10分になります。

建物

一条工務店のi-smartでほぼ即決でした。理由は私がスペックマニアでコストパフォーマンス教信者だからです。スペックとコスパの両方を満たす商品は「家は性能」がキャッチフレーズの一条工務店がリリースする最新の商品、i-smart/cubeでした。ここの背景にはそれ以外にも色々あるんですけど、今回はお金にフォーカスしますので詳しくは書きません。過去記事などをご参照ください。

土地は第一種低層住居専用地域だったので、建ぺい率は40%程度と低いです。その小さい建ぺい率に満たないような延べ床面積30坪のこじんまりとした家を計画し、建てました。こじんまりとしたとか謙遜して書いてみましたが、東京だったら別に平均的なレベルだと思います。

建ぺい率MAXまで使い切らなかったのはもちろん、身の丈に合った家をという気持ちがあったためです。

一条のi-smartの場合、コストが述べ床面積から簡単に計算できます。諸費用、オプション費用などを全部ひっくるめると大体70~78万円/坪になります。これはネットでi-smartで建てた皆さんの報告を集計した結果です。さすがにソースを列挙するのは人様の家なので気が引けましてやっていませんが、検索するとすぐに見つかるので見てみてください。

私の家の場合は75.1万円/坪でした。大体30坪なので、全体で2250万円くらいですね。このほか、外構も値切って門柱+カーポート付で70万まで抑えました。

ということで全部ひっくるめると、1400万円(土地)+2250万円(建物)+70万円(外構費用)で大体3725万がトータルの金額です。予算には十分収まる額になりました。その他、印紙やら手数料やらでまた別途数十万かかっています。

月のローンは10万くらいです。住宅ローンは支払い能力を過大に見積もって払えなくなるか、過小に見積もって小さい家に住み続けて後悔するかの2パターンが多いという話を聞いたことが有りますが、私の年収ラインだとやはりここら辺がベストだと思います。

その他のケース

その他のケースも列挙してみます。

私は諦めましたが、府中市で戸建てを建てた人が同じ会社の先輩でいました。土地が高いので建物が安く住むよう、色々な工務店を巡って安くても見栄えのする家を建てたそうです。写真を見ましたが確かにおしゃれな見た目の家でした。外壁はガルバリウムにして安く仕上げたとか。これよく聞きますね。ガルバリウム鋼板は屋根材によく使われ、日本の法制度では外壁に使っても良い(鉄なので耐火性があるということになっているらしい)ということになっているので外壁に使ってコストを削減するということがあるようです。ただ、ガルバリウムは錆びます。錆びにくいということになっていますが、実際錆びます。錆びているものを結構見ます。このあたりは下記などを参照してください。

ガルバリウム鋼板サイディングは本当に良いのか?

おそらく断熱材も一般的なグラスウールでしょう。私は家はデザインよりも性能を重視したいと考えているのでこういうところは避けたいと思います。一方で住宅性能なんか関係ない、見た目がおしゃれでないと知人を招いた時に恥ずかしいと思うような人もいます。私の経験上、大体この2パターンに別れる気がします(それは私が一条で建てたからかも知れませんが)。価値観の問題なのでどちらが良いとは一概には言えません。

あと、書き忘れましたが府中市内の某小学校は相当荒れているようで小学生で妊娠したなどという事件の噂を聞いたことがありました。噂なので真偽はわからないですし、人が集まれば確率的に放射性崩壊するような感じで何年かに一度そういう事件が起きるのかもしれないですが、そういう話を聞いたらまた印象が変わりますね。非論理的ではありますが、人間なのでこういう噂や雰囲気的な要因も大きいです。

また、先に書いたとおり戸田市で建売を買った先輩もいます。私がその話を聞いた時はまだ1軒だけ残っていたのですが、その価格は私が今住んでいる家を購入した総額と大体同じ程度でした。注文住宅で八王子に家を建てる予算で南武線・埼京線が使えてすぐに都心に出れてイオンが徒歩圏にあるような建売住宅が買えるということです。これもどちらが良いかは個々人の価値観で変わってくると思います。

 

あとは、大企業役員の息子で西東京?小平?あたりに二世帯住宅を建てた知人もいました。予算はたしか8000万だったか、とにかく一般庶民からはかけ離れたような額でした。三井ホームで600万値切って建てた!と自慢していましたが、三井その他のやり口は「値下げしといてその後オプションを付けまくって元の見積に近づけていく」というのは有名です(と、言われているというだけであって真偽はご自身で判断ください)。実際、その知人宅も電動窓やらなんやらかんやら、絶対使わないような(私の印象です)オプションをたくさんつけた挙句、「予算オーバーしたから融資額を増やすために銀行に再審査しにいく」などと言っていました。その後出来上がった家は1世帯あたりの面積で言えば正直アパートと大差無いようなものでした。

三井の提案書なども見ましたが、相当金がかかっています。曰く、何とか賞を受賞した有名なデザイナーに担当させているのだとか。素人にはその何とか賞の権威がどれほどのものか分からないので、「何となく凄そう」以上の情報量は無いはずなのですが、人はそういう「何となく凄そう」に大きな魅力を感じてしまうのも事実です。三井はそういう富裕層向けの提案が上手だと聞きます。各種資料の出来も非常に見栄えがしていて、まるで「劇的ビフォーアフター」を見ているかのようでした。ただこういうのも結局は施主が支払った費用でやっているわけですからね。個人的には気に入らないです。払った金は家にかけて欲しいです。

また、具体的なケースがあるわけではないですが、冒頭に書いた通り私は中古の戸建てをはじめは検討していました。家の資産価値は車と同じではじめにガクッと下がり、その後余り変化がない期間が続き、最後にガクッとまた下がるという動きをします。その平坦な期間のあたりで購入すればコストを圧縮できるというのがその理由です。ただこれも計算してみると微妙です。

たとえば4000万で新築を建てて月12万のローンを支払うケースと、2000万の中古を買って月6万のローンを支払うケースを考えます。すると月6万円もの差になるわけですが、もしいずれ建て替えることを考えると取り壊し・整地費用で100万~200万かかってしまうため13~33年住まないとこの費用はペイ出来ないわけです。すると、売るか住み続けるかの二択になります。前者であればそこで固定された生活(職場、学校など)を変えるのに労力がかかります。特に子供が居るとしんどいでしょう。後者であれば基本的に居住する人が死ぬまで耐えれる程度の物件を購入しなければならないわけで、するとそのような状態の良い物件を探すと結局建売住宅と大差無いような金額になってきます。

なので、中古物件を購入するというのは、資金面だけ見ると

  1. それなりの物件を買い、値段が付くうちに売るという事を繰り返す
  2. 若いうち(20代前半)に物件を買い、資金がたまったら戸建てorマンションを買う

という2つの戦略に限られてしまうような気がします。そして特に2に関しては、結局固定資産税がかかりますから、その付近の賃貸住宅よりも固定資産税分を払ってさらにある程度安くないと意味がないわけです。するとかなり安い物件を購入する必要がありますが、あまりに安いと売却を決めた時にその時のローン残債をペイ出来ない可能性があります。つまり、資産価値の平坦な部分から落ちていく部分に差し掛かってしまうということですね。その他、住宅価格は家の築年数だけでなく周囲環境や景気、需給とも関係してきますからそもそも「売りたいときにローン残債分をペイできる」ようにするのが素人には難しくなります。

その辺りを考えると中古物件はそこまで魅力的では無いなあ…と思ったのが新築住宅を決めた理由の一つになります。二つ目は結局コスト重視で考えれば「死ぬまで住める物件のうち最も安い物件を買う」というのがおそらく最も良いのですが、人生のうちの大半をそんな妥協の産物みたいな家に住みたくないと思ったという理由です。

まとめ

  • 20代でも建てようと思えば東京で家が建ちます
  • 20代で建てた人は私の周囲にも何人か居ますので特別でもないです
  • でもメーカーや不動産屋の中には「若いから」という理由で舐めた態度を取る人がいます
  • 戸建てorマンション、土地選び、メーカー選びは個々人の価値観で大きく変わって来ますので何が良いかは人それぞれです
  • なのでネットの意見で一喜一憂するよりだったら自分で判断したほうがいいと思います
  • 個人的には背伸びせず身の丈にあった土地・建物を買うのが良いと思います
  • 中古物件を買うことでメリットが生まれるケースは実は限られているかも
  • 見栄えを最重要視するメーカーは個人的に嫌い