住宅ローン繰り上げ返済が得かどうか

繰り上げ返済がしたほうが得かどうか、ネットで調べてみると「得である」とも「損をする」とも両論あり、いまいちどちらが正しいのかよくわかりません。いろいろと両論を調べていくと、結局は損得の問題ではなくて、リスクをどう捉えてどう扱うかという問題に帰着されるような気がしています。

経済的なリスクは考慮しなければならない要素がとても多く、定量的に評価するのも難しければ、それができたところでどう評価するか、どういう戦略を取るかまで千差万別に変わってきますから、統一的な回答がなくて当然です。

つまり、住宅ローンを繰り上げ返済するかどうかという問題には解答のしようがありません。なので、私の考えを記してみます。

私個人の考えで言えば、住宅ローンの繰り上げ返済をするメリットは少なくとも住宅ローン減税が効いている間は無いと思っています。なぜかというのを1つずつ列挙していきます。

投資に回したほうが得

私の住宅ローンの金利は現在、0.975%です。余剰資金があったときにこれを繰り上げ返済すれば年利0.975%でローン返済期間分運用したのと同程度の利益を得ることができます。が、それ以上の利率で運用することはそれほど難しくないように思えます(私個人の感覚です)。よって、繰り上げ返済するくらいなら投資に回したほうが良い、というのが第一の理由です。

これに対して「投資は元本割れする危険性がある」と言う人が山ほど居ます。これは全くその通りで、正論だと思います。それを根拠に投資にお金を回さないという戦略も全く理にかなっているでしょう。

住宅ローン減税を加味すれば実質マイナス金利である

私の住宅ローンの金利は現在、0.975%です。住宅ローン減税で最大3000万枠で1%の減税が受けれます(平成25年度あたりに入居していて長期優良住宅の場合)から、繰り上げ返済は年利0.025%の資産を減らしているとみなすことができます。

これに対して、「変動金利では何時金利が上がるかわからないから、返せる時に返しておいたほうが良い」という考えもあるでしょう。それも全くそのとおりで、正論です。それを理由に繰り上げ返済をするのもひとつの戦略でしょう。

キャッシュフロー上の問題

そもそも私はそれほど裕福なわけではないので、住宅ローンを繰り上げ返済する程度の余裕があるわけではありません。繰り上げ返済すると今使えるお金が減ります。生活していく上ではある程度、急な出費に備えるためのバッファとなる現金がある程度あるのが望ましいですが、わざわざそれを削ってまで繰り上げ返済しようと思いません。

たとえば、5万円を繰り上げ返済したとして、年利1%で残りのローン返済期間が30年あったとすると、ざっくり計算して1万5千円程度の金利分が圧縮できます。30年かけて1万5千円の利益を得るために今5万円失うのは嬉しいでしょうか。私は今5万円ある方が重要と考えます。もっと簡単にいえば、繰り上げ返済する余裕があるなら貯金したほうが安心ということです。極端なことを言えば、残債1000万で貯金ゼロよりは残債2000万で貯金1000万の方が私は安心します。

しかし人によっては、今5万円失ってでも、プラスになるのなら喜んで払うと思う人も居るかもしれません。それはそれで良いと思います。

物価は上昇する

普通、物価は上昇します。私の母親が子供の頃は「100円あればパンとビン牛乳が買えた」と言っていましたから、その頃よりは倍程度物価が上昇しているのでしょうか。健全な経済成長が続くならば物価は上昇していくはずです。物価が上昇するとお金の価値は下がっていきます。すると残債の価値もローンを組んだ時よりは圧縮されます。いま繰り上げ返済して10万円払うのと、将来繰り上げ返済して10万円払うのとでは将来に払う10万円のほうがより安いというわけですね。

これも正反対の考えで、日本はこれからどんどんデフレになって経済が鈍化していき物価上昇は見込めないという考え方もできるでしょう。将来のことは誰にもわかりませんので、そういう考えた場合は早めに返すほうが良いと思います。

まとめ

上記のようなことは何処のサイトを見ても書いていると思います。しかし、すでに再三述べたように、これをどう考え、どう評価して、どういう戦略を取るかに正解はありません。

しかし、事業にしろ投資にしろ借金にしろ、ほとんどの場面でリスクを負わなければリターンも得られないというのもれっきとた事実です。リスクと利益はたいてい正比例します。これをどう捉えるかというのは個人の感覚や戦略の違いによりますから、正解はありません。自分が正しいと思った行動を取ればいいと思います。

投資したほうが儲かるからと言われて投資に回したら失敗した時に後悔するでしょう。繰り上げ返済した方が得だと言われてあとで貯金がなくなったり、株価が急上昇したりしたらそれも後悔するでしょう。こういう重要な決断で人の意見を重視すると大体ろくなことがないです。

重要なことは自分で考えて決断すべきで、この記事を含めネット上の意見などを参考にする方が間違っていると思います。