建物表題(表示)登記の必要書類・やり方まとめ

前に書いたのだけど、あまりうまくまとまってないので再度書く。

建物表題登記は、建物表示登記、または、単に表題登記とか表示登記とかとも呼ばれます。これは、新築住宅が完成したことを法務局に知らせる事務手続きです。すると法務局では、どの土地にどのような建物が建っているか、というのを帳簿にまとめて追加します。これによって、法律的に建物の存在が認められます。

建物表題登記を行うまでは、その建物は法律上存在しないことになります。なので、住宅ローンのための抵当権設定はおろか、所有権の設定すらできません。したがって、この手続きは速やかに進める必要があります。

建売住宅であれば、この手続きは建築主(ビルダー、デベロッパー、不動産会社など)が行っているので一般人はやる必要がありません。注文住宅では自分でやらなければなりません。ただし、通常は司法書士・土地家屋調査士に手間賃を払って依頼することがほぼ100%です。

ここを自分でやることで、司法書士に払う手間賃が節約できます。ただし、素人にやらせると不安と思う人が多いので、住宅ローンの融資元(銀行)、ハウスメーカーなどが嫌がる可能性が高いです。双方の合意を取ったあとでやった方が良いでしょう。

やり方

まずは法務局のソースを確認します。

不動産登記 | 法務局

基本的にはこれがすべてで、これに従いさえすれば良いのですが、見てもよくわからないと思います。なので、私が調べた感じを以下に書きます。(これで登記が通っていますが、管轄の法務局と担当者によって若干違うと思うので、確実なのはやっぱり直接行ったり、電話したりして聞くことですね)

必要書類と入手方法は以下のとおりです。

 

建築確認申請書

これ何?

「これからこういう家を建てるけど、そこんとこ宜しく」と家を建てる前に建てる人(ハウスメーカー)が役所に挨拶するための書類。

誰からもらうの?

ハウスメーカー(工務店)から貰う。原本も持っていく。図面も添付されているので、それはコピーしなくても良い(たぶん)が、法務局で原本を見せろと言われるので持っていく必要あり。

どういう書面?

「第一面」~「第五面」まである決まったフォーマットの書類。それをすべてコピーして、コピーを添付する。

 

建築確認済証

これ何?

建築確認申請書をもらって、役所が法的に問題ないか審査した結果、「いいよいいよ、建ててオッケー」と言ったということを証明する書類。

誰からもらうの?

ハウスメーカーが建てるときに役所に申請、その後発行されたらハウスメーカーで保管しているはず。なので、ハウスメーカー(工務店)から貰う。

どういう書類?

役所が発行するような、透かしの入ったA4の紙1枚。コピーしてコピーを持っていくが、申請時に原本も持っていく。

建築検査済証

これ何?

「実際建てたからちょっと見てよ」とハウスメーカー(工務店)が、土地家屋調査士(たぶん)に依頼して、ちゃんと建ってるか、2階建てで申請したのにごまかして3階建てになってないか、などを検査し、オッケーであればオッケーである旨を役所に報告して役所が発行して土地家屋調査士に渡して、土地家屋調査士がハウスメーカー(工務店)に最終的に渡す書類。

誰からもらうの?

ハウスメーカー(工務店)が保管しているはずなので、ハウスメーカーからもらう。

どういう書類?

役所が発行するような、透かしの入ったA4の紙1枚。コピーして申請時に原本も持っていく。

引渡証明書

これ何?

ハウスメーカー(工務店)が、「私はXXさんからちゃんと金をもらったので、この家をXXさんに引き渡しますよ」という旨を証明する書類。

誰からもらうの?

ハウスメーカー(工務店)から貰う。

どういう書類?

厳密に決まった書式はない。ハウスメーカーや工務店が独自の書式で書く。コピーして原本も持っていく。(使ったらもう要らないので原本でもOKだが、念のため)

代表者事項証明書

これ何?

引き渡し証明書に書いてあるハウスメーカー(工務店)の代表者(社長)が、確かにその組織を代表する人物であることを証明する書類。法務局が「この会社の代表は何某です」と登記簿に書いてあるのを証明するために発行する。

誰からもらうの?

ハウスメーカー(工務店)に、法務局で発行してもらうよう頼む。(当然だが第三者には発行してくれないので)

どういう書類?

役所が発行するような、透かしの入ったA4の紙1枚。コピーして原本を持っていく。(使ったらもう要らないと思うが、私の場合はハウスメーカーから原本還付してちゃんと返すよう言われた)

 

ハウスメーカーの印鑑証明

 

これ何?

ハウスメーカーの代表者の印鑑はこれじゃ!間違いないんじゃ!と証明するための書類。役所(法務局?)で発行する。

誰からもらうの?

ハウスメーカー(工務店)に、法務局で発行してもらうよう頼む。(当然だが第三者には発行してくれないので)

どういう書類?

透かしの入ったA4の紙1枚。コピーして原本を持っていく。(使ったらもう要らないと思うが、私の場合はハウスメーカーから原本還付してちゃんと返すよう言われた)

自分の印鑑証明

これ何?

俺の印鑑はこれじゃ!間違いないんじゃ!と証明するための書類。役所で発行する。

どうやって貰うの?

自分で印鑑登録して役所で出してもらう。コピーして原本を持っていく。数百円だから原本をあげるよ、って人は原本をそのまま持って行ってもいい。しかし、後々の申請でも何度も必要になるため、コピーがおすすめ。

自分の住民票

これ何?

俺の住所はこれじゃ!間違いないんじゃ!と証明するための書類。

誰からもらうの?

役所で発行する。役所で出してもらう。コピーして原本を持っていく。数百円だから原本をあげるよ、って人は原本をそのまま持って行ってもいい。実際に住んでいる場所が申請する建物が立っている場所と違っていても、前述までの書類で正当な所有者である(となりうる)ことが証明できればOK。ただし、その場合、後で記載住所の変更が必要かもしれない。(表題部には申請者の住所は書かないような気がするので要らないかもしれない)

案内図

これ何?

申請する建物の位置はここじゃ!と説明するための書類。

どうやって作るの?

書式はないので、知らない人が見て分かるだけの情報が記載されてれば良い。Google MAPなどでも良い。個人で申請すると法務局の人がやってきて家の中とか周囲とかを確認するので、その人達のために添付する。(司法書士が申請すると現地を見ないらしい。なんか不公平)

住宅地図を添付すると一番良いらしい。住宅地図というのは、ゼンリンとかが作ってる、地番が記載された住宅用のわかりやすい地図。入手方法はよくわからんが、ハウスメーカーからもらった書類一覧を探したら出てきたので、私はそれを使った。

建物図面と各階平面図

これ何?

建物の位置と建物の平面図。これが表題登記の鬼門。B4の図。

どうやって書くの?

書き方に関しては、ネットで詳細に説明してくれている先輩方諸氏にゆずる。Googleで「表題登記 図面 書き方」などと検索するといっぱい出てくる。CADで書くのが一番良い。定規と製図用ペンでも書けるが難しい上に面倒。PowerPointやExcelなどで書いている人も居るようだが、厳密に線の長さを指定するのが面倒だと思う。

以下、参考までに私のやったやり方。

私はIllustratorで作ってPDFで保存してコンビニでプリントした。ローソンでプリントしたが、なんかプリンタのドライバか何かがヘボで、PostScriptを正しく解釈していないらしく、文字が欠けたり3~4mmくらいのズレがあった。PC用プリンタでもこういうのがたまにあるから困る。ローソンはPDFのバージョン1.5までしか対応していないということもあり、なんか怪しい。セブン-イレブンのほうが良いかもしれない。

文字の欠けは漫画用の丸ペンで修正した。ぱっと見で分からない程度で修正できた。illustratorで図面を書いて漫画用の丸ペンで修正して表題登記をしたのは私が日本初だと思う。いや、でも昨今の漫画家が家を買ったらみんなこうするかもしれない。いや、漫画家が家を買ったら金持ちだから全部司法書士に任せるはずだ。したがってやっぱり私が日本初で間違いないと思う。

平面図、建物図面(配置図)は建築検査済証に添付されている「求積図」みたいな図面を元に作成。
建物図面における建物の位置は、土地境界から柱の中心までを記載。(平面図も柱の中央で記載する。というか、そのような図面をトレースする)

建物図面での、隣接する道路や土地の地番、形などは地積測量図をトレース。地積測量図は法務局に行ってコピーをもらう。私の場合は不動産屋がくれた重要書類一式ファイルの中に挟まっていたのでそれを利用。まともな不動産屋なら、土地を買うときに「法務局の地図を取って調べたけど、実測した土地と相違なかったよ」などと説明してくれるはず。

ネットで調べると、建物図面は「公図」を利用して書け、と記載されているところがほとんどだ。が、「公図」が何なのかよくわからなかった。

法務局が持っている土地の地図は、「旧土地台帳付属地図」と「地積測量図」の二種類があって、これのどちらかを「公図」と呼んでいるらしい。前者は、大昔に作られた古い地図で、あんまり正確じゃない。地積測量図は最近作られた精度の高い地図だが、無い場合もある。

地積測量図があるばあいはそれをトレースし、ない場合は旧土地台帳付属地図をトレース、で良いと思う。私の場合は2つともあったが、比較すると旧土地台帳付属地図はかなり適当で不正確な地図だった。

隣地境界から建物の柱の中心までの距離を記載しなければならない。また、建物の位置がわかるだけの情報を記さないといけない。つまり、四角の土地であれば、最低、二箇所(隣地境界線と直交する線が二本で、かつ、その二本が直交しているような感じ)の距離を書かなくてはならないらしい。

建物表示登記申請書

これ何?

やっと、申請書本体。書式が決まっている。Excelとかでフォーマットを作ってくれている人がいっぱいいるので、Googleで適当に検索してダウンロードして記入。あまり難しいことを書くところは無いので問題ない。ちょっと迷ったところは、

「地番」欄:空欄で持って行ったら、「XX番地YYと記入してください」と言われた。
「構造」欄:一条でソーラーパネルを載せたので「木造ソーラーパネルぶきN階建て」と記載。わからなかったら建築確認申請や引渡証明書を調べたり、それでもわからなければハウスメーカーか工務店に聞けば良いと思う。

「この謄本は原本と相違ありません」と書かれた紙

これ何?

とくに書式はないが、ネットで検索するとサンプルが見つかる。上記までで「コピーを持っていく」と書かれた書類のコピーを一式まとめ、表紙にこの紙を重ね、ホチキスで止めて製本テープを貼り、繋ぎ目に印鑑を押す。(このあたりは色々流儀があるみたいなので、法務局に行ってから指示に従ったほうが良さそう)

製本テープはホームセンターなどで買える。東急ハンズとかが確実。製本テープはなくても良いが、すべての書類1つずつに割印を押す必要があるのでめんどい。製本テープがあれば、貼ったところだけでOK。見た目も綺麗。

これで終わりです

以上の書類を法務局に持って行って、申請します。申請にお金はかかりません。準備をちゃんとやっていれば、10分かそこらでおわります。出来上がるまで、申請日含め5日かかるみたいです。東京法務局の場合、完了予定日がネットで見れます。

東京法務局各庁別登記完了予定日