建物保存登記の必要書類・やり方まとめ

前に書いたのだけど、あまりうまくまとまってないので再度書く。

建物保存登記とは、所有権が設定されていない建物に、最初の所有権を設定する事務手続きのことです。この手続きを行うためには、建物表示登記が完了していることが前提です。

建売住宅を購入した場合は、売主が司法書士へ依頼し、購入する人が司法書士へ手間賃を払うという流れが普通です。注文住宅においては、建物表示登記とセットで司法書士へ依頼し、施主(家を建てた人、住む人)が手間賃を払うという流れが普通です。これを、自分でやると手間賃分が浮きます。支払ったことが無いのでわかりませんが、たぶん保存登記だけなら印紙代含めて5万円くらいではないでしょうか。自分でやったら印紙代だけなので1万円前後です。

やり方

まずは絶対的に信頼のおける、法務局のソースを確認します。

不動産登記 | 法務局

究極的にはこれに従いさえすれば、ほかは何も見なくても良いはずなのですが、まあ見てもよくわからないと思います。以下に私が調べた提出書類一覧を書きます。保存登記に比べると必要な書類もずっと少なく、かなり楽です。

住宅用家屋証明書

この建物は住宅なんだぞ!店とか事務所じゃないよ!っていう旨を証明する書類です。市役所でもらいます。厳密には、これは無くても良いのですが、申請時にかかる費用(登録免許税)が減ります。だいたい数万円オーダーで減るので普通は取ったほうがいいでしょう。

市役所で住宅用家屋証明書を申請するときは、いくつかまた必要な書類があります。市町村によって違うので、市のホームページなどで確認したほうが確実ですが、私の市では以下のとおりでした。

・登記済証(表題登記が終わったらもらえる)
・長期優良住宅認定証(長期優良住宅の場合)

長期優良住宅であると、さらに登録免許税が減額されます。

この書類は市役所で出せる書類ですが、コピーの提出(原本還付)が認められています。これは必ず原本還付してもらいましょう。司法書士による抵当権設定登記、確定申告での住宅ローンの所得税控除申請時などにも使います。住宅用家屋証明書は発行してもらうのに結構お金がかかります(たしか1000円弱)し、何度も市役所に行くのが面倒なので、必ず原本還付請求しましょう。

結構一般的な書類のはずですが、私が申請した時は、市役所窓口の姉ちゃんが全然手続きの内容を分かっておらず、30分以上待たされた上、質問にも全然答えてもらえませんでした。

建物保存登記申請書

申請書本体。決まった書式があるので、それに合わせて作る。ネットにフォーマットが転がっているのでそれを利用する。申請書は簡単に書けますが、「(標準)課税価格」と「登録免許税」は計算して求める必要があります。

(標準)課税価格の求めかた

各県ごとに、「新築建物課税標準価格認定基準表」というのがあります。ネットで「○○県 新築建物課税標準価格認定基準表」などと検索すると出てくるので、これを探します。年度ごとに異なるので注意してください。ちなみに、建物が建てた年度と、登記する年度が違う場合はどっちを使うのかわかりませんので聞いてみてください。

これを見ると、「種類」と「構造」ごとに、平米あたりの課税価格が書いています。例として、平成25年度東京法務局管内の「木造」の「居宅」は、86000円となっています。これに、平米数を掛けて、1000円未満切り捨てした数字が課税価格になります。

登録免許税の求めかた

課税価格に税率を掛けて、100円未満を切り捨てます。
税率は、以下のページを見てください。

No.7191 登録免許税の税額表 | 国税庁

これを見ると、建物の所有権の保存の場合は、4/1000となっています。ただし、住宅用家屋証明があれば、「住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2)」が適用になって、1.5/1000となります。長期優良住宅であれば、「特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等(措法74)」が適用になって、1/1000となります。

上記の通りで計算しますが、減税措置(住宅用家屋証明を取得)を使った場合は、根拠となる法令を併せて記します。
住宅用家屋証明がついていれば、「租税特別措置法第72条の2」、住宅用家屋証明がついていて、かつ、長期優良住宅であれば、「租税特別措置法第74条」となります。

この辺りの法律は年度によってかなり変わるので、ちゃんと調べたほうがいいでしょう。
ちなみに、租税特別措置法第74条が有効なのは平成26年3月31日までです。租税特別措置法第72条の2が有効なのは、平成27年3月31日までです。

ちなみに、長期優良住宅であれば、「租税特別措置法第74条」であることに間違いは無いと思うのですが、私は法務局で「租税特別措置法第73条の2」と書くよう言われました。これで通っていますが、なんか納得がいきません。私が74条と思う根拠は以下です。

租税特別措置法七十四条 | e-Gov

上記のページを見ると73条の2なんてそもそもありません。私が正しくて法務局の人が間違ってると思います。もし、私が間違っていたら教えて下さい。

印紙税納付用紙

計算した登録免許税分の収入印紙を貼るための、白紙のA4の紙です。最終的に、申請書と一緒にホチキスで止めて、申請書と納付用紙に割印を押します。私が持って行ったら「申請書の余白に印紙を貼っていいよ」と言われましたので、不要かもしれません。

自己が居住する旨の申立書

住民票上の住所が、保存登記を行う家屋と一致していない時(つまり、まだ新しく建てた家に引っ越していない場合)は、「俺はここに住むぞー!」って主張するための申立書、添付書類を付ける必要があります。書式等は書いていないので詳しく知りません。

ネットの情報を集めていると、みなさん、実際には引っ越ししていなくても住民票だけ移して保存登記するみたいです。抵当権設定など、ほかにもいろいろと新築住宅購入時には法律の手続きが必要なのですが、これを引っ越し前の住所で申請してしまうと、後からすべて住所変更手続きが必要になってしまうため、かなり面倒です。

なので、実際に引っ越してなくても、住民票だけ移してしまった方が後々楽です。ただし、それが犯罪かどうか、私はよく知りません(厳密には住所を詐称しているので犯罪な気がする)。たぶんバレたとしても悪質ではないので、罰せられないとは思いますが、やるときは法律を調べた上で自己責任でやってください。決して「このページに書いてた!」とか言わないように。