新築注文住宅購入に伴う不動産登記まとめ

私が最初に計画してから、実際にやって、終えるまでの一連の流れを書いてみます。私は法律に関しては素人なので、クロスチェックしたほうがいいと思います。

不動産登記って何だ

不動産における各種手続きを行って、役所が保存する帳簿に何かしらの変更を加える手続きです。法律的にやることが義務付けられています。

実際やる不動産登記ってどんなんだ

表題(表示)登記
帳簿の表題部(基本的な情報)を作成する登記。建物だったら、どこにどんな建物が建ってるか等を登記する。土地だったらどこにどんな形のどんな大きさの土地があって何番地になるかなどを登記する。

所有権保存登記
表題登記について、最初の所有権を登録する。注文住宅だったら施主(家を建ててをお願いする人、住む人、HMから見て客)が最初の所有者となる。建売住宅ならば不動産屋が最初の所有者となる。ちなみに、土地の保存登記というのがあるのかどうかは知らん。

所有権移転登記
建物や土地の所有権を誰か別の人に移転する。土地を買ったら不動産屋から所有権が買った人に移る。建売住宅を買ったら、建物の所有権が不動産屋から買った人に移る。

分筆登記、合筆登記
土地を分けたり合体して一つにしたりするときに必要な登記。親の土地を分けてもらうときなどに必要かも。普通はやる場面がない気がする。

(根)抵当権設定、変更
銀行から金を借りるときに、「お前がローン払えなかったら土地とか建物売って払ってもらうからな」って約束を確実にするために必要な登記。

など。

実際俺達はどれをやらなきゃいけないんだ

基本的には必要なやつ全部。でも、やるかどうかの判断を含めて、普通は司法書士が全部やってくれる。

自分で登記して何が嬉しいんだ

  • 司法書士に依頼する分の金が節約できる(時に10万単位)
  • 「俺は自分でやったんだぜ~」って友達に自慢できる
  • 普通に生きていたら会うことのない法務局の人達と触れ合うことができる
  • 普通に生きていたら行くことのない法務局の場所を知ることができる
  • 普通に生きていたら見ることのない法務局の内部を見ることができる
  • 法律や行政手続についての知識が若干増える
  • CADの使い方を覚えるかもしれない
  • 登記を理由に有給を消化できる(ような会社もある)

など。

どの登記を自分でやれるんだ

基本的には法律的にやることが義務付けられているものなので、全部自分でできるようになっています。たまに手続きを行うには土地家屋調査士などの資格や免許が必要と言う人がいますが、ウソです。銀行の住宅ローン担当に言われることもありました。結構みんな知らないみたい。

全部自分でできるはずですが、銀行やハウスメーカー、不動産屋などが絡んでくると、彼らが「やっちゃダメ」と言う場合が多いです。彼らの許可する範囲で実際に自分でできるのはたぶん以下くらいだと思います。

建売住宅の場合:
建物の所有権移転登記。

注文住宅の場合
建物の表題登記、保存登記。

誰かから土地を貰う場合
土地の所有権移転登記。

勝手にやっていいのか

勝手にやってはダメであって、不動産屋・ハウスメーカー・銀行など関わる関係者すべてに確認をとるべきです。(そもそも、書類を集める上で承諾が必要になります)

基本的に、不動産屋/ハウスメーカーは施主の所有権が確定する前(つまり登記する前)に代金の支払いを求めます。一方で、銀行は抵当権が設定されてから(つまり登記した後)でないと融資したがりません。なので、このあたりの手続きを確実にするために司法書士へ依頼することが前提になっていることがほとんどです。なので、施主が自分で登記をしようとすると、普通は嫌がられます。

このような背景があるため、繰り返しになりますが、関係者すべてに確認を取るべきです。

実際どのくらい金が浮くんだ

建物表題・保存登記を自分でやって10万ちょっとです。実際にいくら掛かるかは払ってないので知りません。が、一般的には司法書士に頼むと10万ちょっとくらいと言われています。

いつやるか教えろ

法律上は建物が完成したらすぐ行うことになっています。具体的な期間は忘れましたが、あまり遅れると罰則があります。私の場合は、建物の引き渡しをうけてから3週間くらいで表示登記をして、それが終わったらすぐ保存登記をしました。引き渡しを受けてからの3週間は、一条から書類が届くのを待っていた時間です。

普通は引渡し前に登記することが多いようです。なぜならば、銀行が抵当権設定と融資を同時にするよう求めることが多いからです。しかし、引渡しして引越しした後で登記したほうが手続きが楽になります。なぜならば、引越し前に登記をした場合、所有権がある人の住所は現住所、つまり、新しい家に移る前の住所になるからです。したがって、後で所有権者の住所変更手続きが必要で、これもお金がかかります。

引越し前に登記しなければならない場合、住民票だけ移したほうが手続きが楽です。つまり、引越ししてなくても住民票だけ移しちゃうのです。住民票がある住所に住んでいない期間が発生するわけですから、法的にはグレー、もしくはアウトな気がします。詳しくないので知りませんが。ちゃんと調べてみてください。

書類が揃った時が登記する時ですので、自分でやると決めたら早くから書類を集めましょう。

実際どうやるか教えろ(建物表題(表示)登記編)

まずは絶対的に信頼のおける、法務局のソースを確認します。

不動産登記 | 法務局

見てもよくわからないと思います。なので、私が調べた感じを以下に書きます。(これで登記が通っていますが、管轄の法務局と担当者によって若干違うと思うので、確実なのはやっぱり直接行ったり、電話したりして聞くことですね)

必要書類と入手方法は以下のとおりです。

建築確認申請書
「これからこういう家を建てるけど、そこんとこ宜しく」と家を建てる前に建てる人(ハウスメーカー)が役所に挨拶するための書類。ハウスメーカー(工務店)から貰う。書式が決まっていて、第一面~第五面まである。それをすべてコピー。原本も持っていく。図面も添付されているので、それはコピーしなくても良い(たぶん)が、法務局で原本を見せろと言われるので持っていく必要あり。

建築確認済証
建築確認申請書をもらって、役所が法的に問題ないか審査した結果、「いいよいいよ、建ててオッケー」と言ったということを証明する書類。役所が発行してハウスメーカー(工務店)が持ってるので、そこから貰う。役所が発行するような、透かしの入ったA4の紙1枚。コピーして原本も持っていく。

建築検査済証
「実際建てたからちょっと見てよ」とハウスメーカー(工務店)が、土地家屋調査士(たぶん)に依頼して、ちゃんと建ってるか、2階建てで申請したのにごまかして3階建てになってないか、などを検査し、オッケーであればオッケーである旨を役所に報告して役所が発行して土地家屋調査士に渡して、土地家屋調査士がハウスメーカー(工務店)に最終的に渡す書類。役所が発行するような、透かしの入ったA4の紙1枚。ハウスメーカー(工務店)から貰う。コピーして原本も持っていく。

引渡証明書
ハウスメーカー(工務店)が、「私はXXさんからちゃんと金をもらったので、この家をXXさんに引き渡しますよ」という旨を証明する書類。厳密に決まった書式はない。ハウスメーカー(工務店)から貰う。コピーして原本も持っていく。(使ったらもう要ら
ないので原本でもOK)

代表者事項証明書
引き渡し証明書に書いてあるハウスメーカー(工務店)の代表者(社長)が、確かにその組織を代表する人物であることを証明する書類。法務局が「この会社の代表は何某です」と登記簿に書いてあるのを証明するために発行する。ハウスメーカー(工務店)からもらう(当然だが第三者には発行してくれないので)。役所が発行するような、透かしの入ったA4の紙1枚。コピーして原本を持っていく。(使ったらもう要らないと思うが、私の場合はハウスメーカーから原本還付してちゃんと返すよう言われた)

ハウスメーカーの印鑑証明
ハウスメーカーの代表者の印鑑はこれじゃ!間違いないんじゃ!と証明するための書類。役所(法務局?)で発行する。ハウスメーカー(工務店)からもらう(当然だが第三者には発行してくれないので)。透かしの入ったA4の紙1枚。コピーして原本を持っていく。(使ったらもう要らないと思うが、私の場合はハウスメーカーから原本還付してちゃんと返すよう言われた)

自分の印鑑証明
俺の印鑑はこれじゃ!間違いないんじゃ!と証明するための書類。役所で発行する。自分で印鑑登録して役所で出してもらう。コピーして原本を持っていく。数百円だから原本をあげるよ、って人は原本をそのまま持って行ってもいい。

自分の印鑑証明
俺の住所はこれじゃ!間違いないんじゃ!と証明するための書類。役所で発行する。役所で出してもらう。コピーして原本を持っていく。数百円だから原本をあげるよ、って人は原本をそのまま持って行ってもいい。実際に住んでいる場所が申請する建物が立っている場所と違っていても、前述までの書類で正当な所有者である(となりうる)ことが証明できればOK。ただし、その場合、後で記載住所の変更が必要かもしれない。(表題部には申請者の住所は書かないような気がするので要らないかもしれない)

案内図
申請する建物の位置はここじゃ!と説明するための書類。書式はないので、知らない人が見て分かるだけの情報が記載されてれば良い。Google MAPなどでも良い。個人で申請すると法務局の人がやってきて家の中とか周囲とかを確認するので、その人達のために添付する。(司法書士が申請すると見ないらしい。なんか不公平)

住宅地図を添付すると一番良いらしい。住宅地図というのは、ゼンリンとかが作ってる、地番が記載された住宅用のわかりやすい地図。入手方法はよくわからんが、ハウスメーカーからもらった書類一覧を探したら出てきたので、私はそれを使った。

建物図面と各階平面図

自分書く必要がある。書き方に関しては、ネットで詳細に説明してくれている先輩方諸氏にゆずる。Googleで「表題登記 図面 書き方」などと検索するといっぱい出てくる。

CADで書くのが一番良い。定規と製図用ペンでも書けるが難しい上に面倒。サイズはB4。私はIllustratorで作ってPDFで保存してコンビニでプリントした。ローソンでプリントしたが、なんかプリンタのドライバか何かがヘボで、PostScriptを正しく解釈していないらしく、文字が欠けたり3~4mmくらいのズレがあった。PC用プリンタでもこういうのがたまにあるから困る。ローソンはPDFのバージョン1.5までしか対応していないということもあり、なんか怪しい。セブン-イレブンのほうが良いかもしれない。

文字の欠けは漫画用の丸ペンで修正した。ぱっと見で分からない程度で修正できた。illustratorで図面を書いて漫画用の丸ペンで修正して表題登記をしたのは私が日本初だと思う。いや、でも昨今の漫画家が家を買ったらみんなこうするかもしれない。いや、漫画家が家を買ったら金持ちだから全部司法書士に任せるはずだ。したがってやっぱり私が日本初で間違いないと思う。

平面図、建物図面(配置図)は建築検査済証に添付されている「求積図」みたいな図面を元に作成。
建物図面における建物の位置は、土地境界から柱の中心までを記載。(平面図も柱の中央で記載する。というか、そのような図面をトレースする)

建物図面での、隣接する道路や土地の地番、形などは地積測量図をトレース。地積測量図は法務局に行ってコピーをもらう。私の場合は不動産屋がくれた重要書類一式ファイルの中に挟まっていたのでそれを利用。まともな不動産屋なら、土地を買うときに「法務局の地図を取って調べたけど、実測した土地と相違なかったよ」などと説明してくれるはず。

ネットで調べると、建物図面は「公図」を利用して書け、と記載されているところがほとんどだ。が、「公図」が何なのかよくわからなかった。

法務局が持っている土地の地図は、「旧土地台帳付属地図」と「地積測量図」の二種類があって、これのどちらかを「公図」と呼んでいるらしい。前者は、大昔に作られた古い地図で、あんまり正確じゃない。地積測量図は最近作られた精度の高い地図だが、無い場合もある。

地積測量図があるばあいはそれをトレースし、ない場合は旧土地台帳付属地図をトレース、で良いと思う。私の場合は2つともあったが、比較すると旧土地台帳付属地図はかなり適当で不正確な地図だった。

隣地境界から建物の柱の中心までの距離を記載しなければならない。また、建物の位置がわかるだけの情報を記さないといけない。つまり、四角の土地であれば、最低、二箇所(隣地境界線と直交する線が二本で、かつ、その二本が直交しているような感じ)の距離を書かなくてはならないらしい。

建物表示登記申請書

申請書本体。書式が決まっている。Excelとかでフォーマットを作ってくれている人がいっぱいいるので、Googleで適当に検索してダウンロードして記入。あまり難しいことを書くところは無いので問題ない。ちょっと迷ったところは、

「地番」欄:空欄で持って行ったら、「XX番地YYと記入してください」と言われた。
「構造」欄:一条でソーラーパネルを載せたので「木造ソーラーパネルぶきN階建て」と記載。わからなかったら建築確認申請や引渡証明書を調べたり、それでもわからなければハウスメーカーか工務店に聞けば良いと思う。

「この謄本は原本と相違ありません」と書かれた紙

とくに書式はないが、ネットで検索するとサンプルが見つかる。上記までで「コピー」と書かれた書類のコピーを一式まとめ、表紙にこの紙を重ね、ホチキスで止めて製本テープを貼り、繋ぎ目に印鑑を押す。(このあたりは色々流儀があるみたいなので、法務局に行ってから指示に従ったほうが良さそう)

製本テープはホームセンターなどで買える。東急ハンズとかが確実。製本テープはなくても良いが、すべての書類1つずつに割印を押す必要があるのでめんどい。製本テープがあれば、貼ったところだけでOK。見た目も綺麗。

以上の書類を法務局に持って行って、申請します。申請にお金はかかりません。準備をちゃんとやっていれば、10分かそこらでおわります。出来上がるまで、申請日含め5日かかるみたいです。東京法務局の場合、完了予定日がネットで見れます。

東京法務局各庁別登記完了予定日

実際どうやるか教えろ(建物保存登記編)

まずは表示登記と同様に、絶対的に信頼のおける、法務局のソースを確認します。

不動産登記 | 法務局

見てもよくわからないと思います。以下に私が調べた提出書類一覧を書きます。保存登記に比べると必要な書類もずっと少なく、かなり楽です。

住宅用家屋証明書

この建物は住宅なんだぞ!店とか事務所じゃないよ!っていう旨を証明する書類です。市役所でもらいます。厳密には、これは無くても良いのですが、申請時にかかる費用(登録免許税)が減ります。だいたい数万円オーダーで減るので普通は取ったほうがいいでしょう。

市役所で住宅用家屋証明書を申請するときは、いくつかまた必要な書類があります。市町村によって違うので、市のホームページなどで確認したほうが確実ですが、私の市では以下のとおりでした。

・登記済証(表題登記が終わったらもらえる)
・長期優良住宅認定証(長期優良住宅の場合)

長期優良住宅であると、さらに登録免許税が減額されます。

この書類は市役所で出せる書類ですが、コピーの提出(原本還付)が認められています。これは必ず原本還付してもらいましょう。司法書士による抵当権設定登記、確定申告での住宅ローンの所得税控除申請時などにも使います。住宅用家屋証明書は発行してもらうのに結構お金がかかります(たしか1000円弱)し、何度も市役所に行くのが面倒なので、必ず原本還付請求しましょう。

建物保存登記申請書

申請書本体。決まった書式があるので、それに合わせて作る。ネットにフォーマットが転がっているのでそれを利用する。申請書は簡単に書けますが、「(標準)課税価格」と「登録免許税」は計算して求める必要があります。

・(標準)課税価格の求めかた
各県ごとに、「新築建物課税標準価格認定基準表」というのがあります。ネットで検索すると出てくるので、これを探します。年度ごとに異なるので注意してください。ちなみに、建物が建てた年度と、登記する年度が違う場合はどっちを使うのかわかりませんので聞いてみてください。

これを見ると、「種類」と「構造」ごとに、平米あたりの課税価格が書いています。例として、平成25年度東京法務局管内の「木造」の「居宅」は、86000円となっています。これに、平米数を掛けて、1000円未満切り捨てした数字が課税価格になります。

・登録免許税の求めかた

課税価格に税率を掛けて、100円未満を切り捨てます。
税率は、以下のページを見てください。

No.7191 登録免許税の税額表 | 国税庁

これを見ると、建物の所有権の保存の場合は、4/1000となっています。ただし、住宅用家屋証明があれば、「住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2)」が適用になって、1.5/1000となります。長期優良住宅であれば、「特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等(措法74)」が適用になって、1/1000となります。

上記の通りで計算しますが、減税措置(住宅用家屋証明を取得)を使った場合は、根拠となる法令を併せて記します。
住宅用家屋証明がついていれば、「租税特別措置法第72条の2」、住宅用家屋証明がついていて、かつ、長期優良住宅であれば、「租税特別措置法第74条」となります。

この辺りの法律は年度によってかなり変わるので、ちゃんと調べたほうがいいでしょう。
ちなみに、租税特別措置法第74条が有効なのは平成26年3月31日までです。租税特別措置法第72条の2が有効なのは、平成27年3月31日までです。

ちなみに、長期優良住宅であれば、「租税特別措置法第74条」であることに間違いは無いと思うのですが、私は法務局で「租税特別措置法第73条の2」と書くよう言われました。これで通っていますが、なんか納得がいきません。私が74条と思う根拠は以下です。

租税特別措置法七十四条 | e-Gov

上記のページを見ると73条の2なんてそもそもありません。私が正しくて法務局の人が間違ってると思います。私が間違っていたら教えて下さい。

印紙税納付用紙

計算した登録免許税分の収入印紙を貼るための、白紙のA4の紙です。最終的に、申請書と一緒にホチキスで止めて、申請書と納付用紙に割印を押します。私が持って行ったら「申請書の余白に印紙を貼っていいよ」と言われましたので、不要かもしれません。

自己が居住する旨の申立書

住民票上の住所が、保存登記を行う家屋と一致していない時(つまり、まだ新しく建てた家に引っ越していない場合)は、「俺はここに住むぞー!」って主張するための申立書、添付書類を付ける必要があります。書式等は書いていないので詳しく知りません。

ネットの情報を集めていると、みなさん、実際には引っ越ししていなくても住民票だけ移して保存登記するみたいです。それが犯罪かどうか、私はよく知りません(厳密には住所を詐称しているので犯罪な気がする)。やるときは法律を調べた上で自己責任でやってください。決して「このページに書いてた!」とか言わないように。

実際どれくらい面倒なのか教えろ

準備にかかった時間・・・だらだらやって2日。気合入れてやったら、休みの日の午前中くらいで出来る。
申請書を出すのにかかった時間・・・法務局で申請書をチェックしてもらうのが、表題登記で30分くらい。保存登記で2時間弱くらい(市役所で待たされた時間含む)。

法務局に足を運ぶ回数は、最低3回になると思います。(1回目:表題登記申請、2回目:表題登記申請完了証受領+保存登記申請、3回目:保存登記申請完了証受領)ちなみに、郵送でも受け付けてくれますが、不備があったときに多少面倒ではあります。また、当然ですが、法務局が平日しかやっていないため、平日に休みが取りにくい人は手続きしにくいでしょう。

全部終えてみての私の感想は、まあ、これで10万浮くなら楽なもんだ、とは思ったものの、やっぱりなんだかんだ結構面倒なので、金が十分にあれば司法書士にお願いしたい、って感じです。

もっとどんな感じか詳しく教えろ

以下に個別の記事を書きましたので、よろしければ御覧ください。

建物表題登記(建物表示登記)をやってきました
新築住宅の所有権保存登記をしてきました